부동산 전망 - 경매 지표 최악, 아파트 가격 하락

미국 연준의 강도 높은 재정긴축이 장기화될 전망이다. 미 연준 의장 파월은 속도 조절은 하겠지만 대중의 생각보다 더 긴 시간 높은 금리로 나아갈 것이라고 말했다. 이는 주식 및 부동산 시장에 핵폭탄급 악재이다. 기준 금리 5%를 넘어가게 되면 주식 및 부동산 시장의 유동성은 썰물처럼 빠르게 빠져나갈 것이고 고금리 이자로 인한 대출 부담의 증가로 신규 투자도 제한될 것이 분명하다.

 

이런 최악의 상황속에서 대한민국 부동산 시장이 무너질 조짐을 보이고 있다. 내가 부동산 하락장에서 가장 중요하게 보는 부동산 지표 중 하나가 경매 낙찰률 및 낙찰률 가인데 지금 상황이 심상치 않다. 같이 알아보자.

 

부동산 전망

 

대한민국 일반 국민의 자산 대부분은 부동산으로 구성되어 있다. 그리고 100% 자기 자본으로 부동산을 구매하는 사람은 거의 없다. 평균 집값이 10억이 넘어가는 시대에 살고 있는데, 현금으로 10억을 지불할 수 있는 사람이 얼마나 되겠는가?

 

상황이 이렇다보니 은행 대출을 통해 아파트를 구매하게 되는 경우가 대부분이다. 아파트 구매 후 아파트 가격이 상승하게 되면 크게 문제가 되지 않는데, 하락하게 되는 경우 은행에 잡혀있는 근저당 비율이 점점 높아지기 시작한다.

 

10억짜리 아파트를 내 돈 5억, 은행 5억 대출로 매수했는데, 아파트 가격이 5억으로 하락하게 된다면 그 집은 더 이상 내 집이 아닌 은행 소유가 되는 것이다. 5억 대출에 대한 고금리 이자는 매월 납부해야 하는데 내 집은 사라지게 되니 대출에 대한 담보를 포기할 수밖에 없다.

 

이런 메커니즘을 통해 소유권이 은행으로 완전히 넘어간 아파트의 도착지가 바로 경매장이다. 그런데 경매장 상황도 심상치가 않다.

 

아파트 경매장 시장 상황

 

 

위 그래프는 전국 아파트 경매 건수 및 낙찰가율인데 22년 7월까지 낙찰가율 최저치를 갈아치우고 있다. 문제는 지금 당장의 지표는 훨씬 더 최악이라는 것이다.

 

2022년 12월 아파트 경매 낙찰가율 : 78.6%

 

서울 아파트 낙찰가율: 83.6%

경기도 아파트 낙찰가율: 79.6%

인천 아파트 낙찰가율 : 69.7%

지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율 : 71~77%

 

단, 4개월만에 아파트 낙찰가율은 78.6%로 지난 7월 대비 10% 이상 하락했다. 아파트는 낙찰가 방어율이 굉장히 높은 물건에 속하는데, 아파트 경매 낙찰가율이 80% 밑으로 깨진 건 2013년 5월 이후로 처음이다. 2013년 당시 기록했던 79.8% 낙찰가율 최저치도 깨진 상황이다.

 

아파트 경매 가격 하락이 심각해지자 평균 응찰자 수는 5명에서 7명까지 증가했으나, 가격 부담이 적은 2억원 이하 아파트에 응찰자가 다수 몰려 일시적으로 반등한 것으로 보인다.

 

아파트 가격의 최후 마지노선인 경매장에서조차 부동산 매수심리가 완전히 죽어있다는 것을 의미하며, 참여자들 대부분이 현재 아파트 가격에 매력을 느끼지 못하고 가격 하락을 전망하고 있다는 뜻이다.

 

대출 최고 금리가 7%를 훌쩍 넘어선 상황인데 이에 더해 미국 연준은 기준 금리를 5% 까지 인상하겠다고 선언했다. 대출 이자 부담은 더욱 빠르게 증가할 것이며, 부담을 이겨내지 못한 아파트들은 경매장에 빠르게 쌓일 것이다. 올해 1월 서울 아파트 경매건수는 40건에 불과했는데, 최근 90건을 돌파했다.

 

결론만 말하자면 부동산 경매지표를 참고한다면 아파트 가격의 하락 추세는 이제 시작이다.

 

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