부동산 저점 언제쯤? 은행원이 말하는 부동산 저점

나는 아직 부동산 저점이 오지 않았다고 생각한다. 하지만 그렇다고 해서 나와 다른 생각이나 견해를 완전히 차단하진 않는다. 늘 열어두고 유연하게 사고를 해야 기회가 왔을때 잡을 수 있다고 생각하기 때문이다. 그래서 오늘은 기업은행에 근무하는 은행원이 현재 부동산 시장이 저점이라고 주장하는 글을 공유하고자 한다.

 

은행원이 말하는 부동산 저점

 

결론부터 말하면 지금 부동산은 저점이다. 이유는 다음과 같다.

 

1. 금리 하락
시장금리가 매우 빠르게 하락하고 있다. 한국은행이 정하는 기준금리와 달리, 시장금리는 시장 참여자들의 심리를 반영한다. 한국은행이 아무리 금리를 많이 올려도 시장 참여자들이 앞으로 금리 방향이 떨어질 것이라 예상하면 시장금리는 하락한다. 기준금리가 원유 가격이라면 시장금리는 리터당 휘발유 가격이다. 시장금리 피크는 이미 11월에 찍었으며, 11월 9일 5.09%에서 2월2일 3.62%로, 3개월도 안되는 기간동안 약 1.5%p 씩이나 하락했다. 이래도 금리 상승기라고 생각되는가?

2. 부동산 규제 해제
정부가 9억이하 주택에 대해 생애최초 구입자의 경우 80% 까지 대출을 열어주었다. 특례 보금자리를 통해 기금대출에 소득제한을 없앴고, ltv 규제 역시 폐지되었다. 부동산 시장에서 유명한 격언 중, 정부가 양도소득세를 낮출때 매매하라는 말이 있다. 이 말을 살짝 비틀면 정부가 규제를 풀어줄때가 저점이라는 뜻이다. 지금이 딱 그 시기이다.

3. 새로운 구매층의 등장
일부 폭락론자들은 더 이상 주택 가격을 받아줄 매수자가 없다고 한다. 하지만 이는 틀렸다. 특례 보금자리론 소득제한 해제를 예로 들어보자. 기존에 혜택을 받지 못하던 연소득 6천만원 초과 대기업 청년, 혹은 중소기업 부부도 장기 고정금리 및 체증식 상환 혜택을 볼 수 있게 되었다. 즉, 80% 주담대+20% 신용대출로 이자만 감당가능하다면 주택 구입이 가능한 상황이다. 이들은 투자가 아닌 실수요층으로, 전세가 아닌 매매 시장에 새로이 진입할 가능성이 높다.

4. 전세대출 금리보다 낮은 주택담보대출 금리
3번과 이어지는 내용인데, 현재 정부 정책 및 은행 시스템상 3억 전세대출시 월 이자 납입액보다 5억 주택담보대출시 월 이자 납입액이 낮은 상황이 되었다. 이자금액을 온전히 주거비용으로 본다면, 누가 더 많은 돈을 내고 전세를 살고 싶어 할까?

5. 그럼에도 존재하는 폭락론, 비관론자들
모두가 상승을 외치면 저점은 지난 것이다. 여전히 폭락을 외치는 자들이 존재하며 이들 덕분에 현재가 저점임이 증명된다. 다만, 현재 분위기상 비관론자들이 설 자리는 점점 줄어들 것이다. 누구도 시원하게 폭락을 외치지 못하는 시기가 오면 급매물은 싹 걷어지며, 그 윗 매물이 실거래로 찍힌다. 그렇게 시장은 다시 과열될 것이다.

 

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나는 위 의견에 동의하지는 않는다. 미 연준이 빅스텝에서 베이비 스텝으로 전환되긴 했지만 여전히 금리인상을 지속할 것이라는 스탠스를 포기하지 않고 있기에 유동성은 쉽게 돌아오지 않을 것이다. 미국 고용시장이 안좋아진다면 미 연준도 긴축을 중단할 수도 있겠지만 실업수당청구 지표를 보면 미국 고용시장은 놀라울만큼 튼튼하다. 결과적으로 현재 미국의 고용시장은 고통을 감내할 수 있을 정도로 충분히 강하기 때문에 미 연준은 물가상승률에만 집중할 것이다.

 

또한 글쓴이가 예시로 든 특례보금자리론은 정부가 부동산의 급격한 하락을 방어하기 위해서 유동성 공급 차원에서 1년간 한시적으로만 운용하는 정책이기 때문에 새로운 구매층의 등장이라고 보기는 어렵다. 

 

현재 부동산 시장은 매수자 절대 우위의 시장이 형성되어있다. 부동산 저점이 오려면 최소한 매수자와 매도자의 시장 지위가 균형은 이뤄야 한다고 생각한다. 현실은 집을 내놔도 보러오는 사람이 없고 부동산에 웃돈을 얹어줘야 그나마 연락이 온다고 한다. 

 

내 생각은 이렇지만 위 글을 쓴 은행원의 말이 맞을수도 있는 것이다. 내 경험상 가장 위험한건 확신이었다. 무엇이든 일어날 수 있는 가능성을 배제해버리면 위험에 대한 헷지를 생략하는 경향이 발생하고 이는 심각한 재무적 타격으로 돌아오기 때문이다.

 

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